Zadeva na katero v naši državi zagotovo lahko računaš je bil, je in bo - davek. Tako je tudi pri prodaji in nakupu nepremičnin. Davčne stopnje so visoke, končni zneski pa te, v kolikor nanje ne pomisliš pravočasno, lahko resnično vržejo iz tira. Tako sva se tudi midva, tekom prodaje stanovanja in nakupom hiške, srečala z več davčnimi postopki.
DAVČNA OSNOVA
Davčna osnova je v bistvu finančna vrednost, ki se uporabi za izračun višine posameznega davka. Kaj predstavlja davčno osnovo, določajo različni aktualno veljavni predpisi. Zelo poenostavljeno povedano je na področju prodaje in nakupa nepremičnin davčna osnova cena za katero se je nepremičnina prodala.
DAVČNA STOPNJA
Davčna stopnja je odmerni odstotek (%), ki se ga uporabi za izračun davka upoštevajoč davčno osnovo. Tudi slednjo določajo različni aktualno veljavni predpisi.
DAVEK NA DODANO VREDNOST
Gre ga davek s katerim se na področju nepremičnin prodajalci in kupci srečajo v kolikor je prodajana nepremičnina novogradnja. Pri novogradnjah se obračunava davek na dodano vrednost v višini 22 %. Zavezanec za plačilo davka pa je prodajalec.
Z nižjo davčno stopnjo davka na dodano vrednost, tj. davek na dodano vrednost v višini 9,5 %, se prodajalci srečajo v kolikor gre za novogradnje stanovanj v velikosti do 120 kvadratnih metrov ter za enostanovanjske hiše v velikosti do 250 kvadratnih metrov uporabne površine.
Ob prodaji nove nepremičnine (kjer se obračuna DDV), mora prodajalec obvestiti Geodetsko upravo Republike Slovenije.
DAVEK NA PROMET NEPREMIČNIN
Pri starih nepremičninah (ne novogradnjah) se obračunava 2 % davek na promet nepremičnin. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec (možen je tudi dogovor, da plačilo tega prevzame kupec). Osnova za odmero tega davka je prodajna cena nepremičnine.
Prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe (in ne šele po prejemu kupnine!) pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Davek mora prodajalec plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri.
Davčni organ potrdi plačilo davka v obliki žiga na prodajni pogodbi, ta izvod pogodbe je hkrati tudi tisti, na katerem notar overi prodajalčev podpis – kar je pogoj za vpis v zemljiško knjigo.
DAVEK OD KAPITALSKEGA DOBIČKA
V primeru prodaje stare nepremičnine mora prodajalec poleg davka na promet z nepremičninami plačati tudi davek od kapitalskega dobička, v kolikor je le-tega ustvaril pri prodaji nepremičnine (poenostavljeno gre za razliko med nabavno in prodajno ceno nepremičnine).
Davčne stopnje so v primeru davka na kapitalski dobiček različne in odvisne od trajanja imetništva nepremičnine. Stopnja davka od kapitalskega dobička znaša prvih 5 let po nakupu nepremičnine 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva pa se zmanjšuje (po petih letih znaša stopnja 20 %, po desetih letih 15 %), po 15 letih lastništva nepremičnine tega davka ni več.
Davka na kapitalski dobiček so opravičeni tisti, ki so kupili nepremičnino pred 1. januarjem 2002 ali imajo vsaj zadnja 3 leta pred prodajo nepremičnine na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče.
Ob vseh davkih, ki so naju doleteli, so naju presenetile tudi dolžine davčnih postopkov. Nobeden od postopkov ni potekal hitro in gibko, zato so se nama ob dogovorjenih bližajočih se rokih, vedno parali živci.