Agentki, ki je prodajala belo hiško smo zaradi njene srčnosti prepustili prodajo našega stanovanja. Z izredno skrbnostjo je pripravila prodajni oglas. Poskrbela je, da so si ogled sledili in da nas je časovno čimmanj obremenila. Dete in Mali sta se zato iz stanovanja odpravila le enkrat in že je Agentka pridobila prvi dve ponudbi. Dobro in izredno dobro. Oh, kako smo bili veseli (hvala, draga - veš, da ti bova vedno hvaležna)!
Postopke prodaje oziroma nakupa nepremičnine sem v času svojega dela v odvetništvu za stranke izpeljala mnogokrat. Zadeva se mi je vedno zdela enostavna. Korak za korakom. Potrpljenje, "mamo to" in skrivanje nejevolje nad stranko, ki je poslala že tretje elektronsko sporočilo z naslovom: Preverjanje stanja zadeve. No, ko gre za lasten dom, se kar naenkrat zdi, da se pravni in davčni mlini vrtijo precej bolj počasi kot se je zdelo včasih. Mnoge klavzule prebereš drugače; pojasnila in opozorila, ki si jih včasih avtomatizirano drdral, pa bi raje slišal počasneje in bolj naglas. Po možnosti dvakrat. In ja - določene zadeve gleda srce, zato jih možgani sploh ne vidijo.
ZEMLJIŠKA KNJIGA
Podatke o posamezni nepremičnini in pravno stanje nepremičnine preverimo v zemljiški knjigi. Gre za knjigo stvarnih pravic. Registrirani uporabniki na portalu e-Sodstvo lahko preverijo, kdo je lastnik nepremičnine, ali je nepremičnina obremenjena s hipoteko, katere služnosti so vpisane na nepremičnini ali v njeno korist, pravice drugih na nepremičnini in podobno.
LOKACIJSKA INFORMACIJA
Za potrebe prodaje ali nakupa nepremičnine je potrebno na občino, kjer nepremičnina leži, oddati vlogo za izdajo lokacijske informacije z osnovnimi podatki.
PREDPOGODBA
Gre za obliko pogodbe, ki za postopek ni nujna, se pa posamezniki zanjo pogosto odločajo z namenom zavarovanja svojih pravic in utrditve ustnih dogovorov. S predpogodbo se kupec in prodajalec dogovorita, da bosta kasneje sklenila dejansko (glavno) pogodbo o prodaji.
ENERGETSKA IZKAZNICA
Energetska izkaznica je javna listina s podatki o energetski učinkovitosti stavbe in s priporočili za povečanje energetske učinkovitosti. Obvezna je pri prodaji stavbe ali njenega posameznega dela in pri oddaji v najem za obdobje enega leta ali več. Obvezna je za prodajalca in najemodajalca. Energetski zakon določa, da mora prodajalec najkasneje pred sklenitvijo prodajne pogodbe bodočemu kupcu predložiti energetsko izkaznico.
PRODAJNA POGODBA
Pogodba za prodajo nepremičnine mora biti sklenjena v pisni obliki. Predstavlja podlago za vpis kupca (novega lastnika) v zemljiško knjigo. Vsebovati podatke o kupcu in prodajalcu, podatke o nepremičnini, znesek in način plačila kupnine, morebitne hipoteke in ostala bremena, ki bremenijo nepremičnino, ter zemljiškoknjižno dovolilo (izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje njen vpis v zemljiško knjigo), na podlagi katerega se bo kupec vpisal kot novi lastnik v zemljiški knjigi.
Možna je sklenitev prodajne pogodbe v obliki izvršljivega notarskega zapisa.
DAVKI
Ob nakupu oziroma prodaji nepremičnine se srečamo z davkom na dodano vrednost, davkom na promet z nepremičninami ter kapitalskim dobičkom. Davčno osnovo predstavlja dogovorjena prodajna cena nepremičnine. Več o davkih s katerim se srečamo tekom postopka nakupa oziroma prodaje nepremičnine in s tem povezanimi postopki pa na klik.
NOTARSKA OVERITEV PRODAJNE POGODBE
Ko je postopek prodaje oziroma nakupa nepremičnine urejen z vidika davčnega prava, sledi notarska overitev podpisov na prodajni pogodbi. Če zemljiškoknjižno dovolilo ni del prodajne pogodbe, je potrebno overiti podpise tudi na ločenem zemljiškoknjižnem dovolilu.
V kolikor je bila prodajna pogodba sklenjena v obliki izvršljivega notarskega zapisa, ponovna overitev podpisov ni potrebna.
VPIS NOVEGA LASTNIKA V ZEMLJIŠKO KNJIGO
Kupec postane lastnik nepremičnine šele, ko se kot lastnik vpiše v zemljiški knjigi. To lahko stori preko notarja, osebno v času uradnih ur na sodišču, ali po elektronski poti, za kar pa potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.
Postopek je dolgotrajen, kompleksen in deloma tudi čustveno obarvan. Čeprav sem pravno podkovana in so moja prijateljstva prepletena s pravom, sva z Možem za to pot najela ustrezne strokovnjake - nepremičninsko agentko, cenilca, odvetnika in notarko. Kaj hitro bi se namreč lahko zgodilo, da bi "kovačeva kobila ostala bosa".
Srečno!
Objem, V.
OPOZORILO: Zapis je bil pripravljen dne 21. 6. 2024. Kasneje je potrebno preveriti aktualno zakonodajo.